"יעקב לוזון יזם תוכנית שערורייתית בחוסר סמכות"

"הוועדה המקומית פתח תקווה הפקידה להתנגדויות תוכנית שערורייתית, שהוגשה בפניה בחוסר סמכות ומעמד, ושההחלטה להפקידה התקבלה באי-חוקיות וללא כל סמכות... יזם התוכנית מנסה ברגל גסה ובעזות מצח, לדרוס היבטים תכנוניים שאישרה הוועדה המחוזית, תוך פגיעה חמורה במתנגדים, והכול לטובתו האישית ולרווחתו הפרטית גרידא". כך טוענים בעלי קרקעות פרטיים בעיר פתח תקווה שמיוצגים על ידי עוה"ד ענת בירן ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין.

מתנגדיו הם בעלי זכויות במקרקעין הממוקמים ברחוב ז'בוטינסקי-המרץ בפ"ת – מתחם שבו קיים מבנה ששימש בעבר לאולם האירועים "גן הלוטוס". המבנה עבר בשנים האחרונות שיפוץ מקיף, והוא משמש כיום למעון חוסים. מבנים נוספים על הקרקע שבבעלות המתנגדים מושכרים כיום.

המתנגדים הגישו לוועדה המקומית פ"ת התנגדות לתוכנית שהוגשה ע"י חברת "קאר סנטר פתח תקווה" אשר בבעלות יעקב לוזון. התוכנית המופקדת ("איחוד וחלוקה מתחם 4א קרית אריה"), מבקשת לאפשר במתחם הקמתם של מגדלים בני עד 40 קומות בסך הכול, בעירוב שימושים של תעסוקה, מסחר, תרבות, בילוי ופנאי, הסעדה, מעבדות למחקר ופיתוח, קופות חולים ועוד.

               ענת בירן ואלון קאופמן | צילום: רז רוגובסקי ואוריאל קרמר

ואולם, כפי שנטען, ליזם התוכנית לא היתה כל סמכות להגישה היות והוא יזם פרטי ולא רשות סטטוטורית, והינו הבעלים רק של חלק מהקרקע. חברת קאר סנטר מחזיקה ב-16% בלבד מהמקרקעין, כאשר ביחס לכ-84% משטח התכונית אין לה כל בעלות. המתנגדים מחזיקים בארבע חלקות שיש לראותן כמקרקעין רציפים בבעלות אחודה הגדולה ביותר בתחום התוכנית.

נוף לזאת נטען, כי לוועדה המקומית פ"ת אסור היה להפקיד את התוכנית, בשעה שלא עמדה בפניה חוות דעת של היועץ המשפטי שלה, על כך שהתוכנית עומדת בדרישות החוק. המתנגדים טוענים כי יש לדחות את התוכנית מכול וכול גם לגופה, מאחר והיא פגומה הן בהיבטיה התכנוניים וכן מאחר שנפלו בה שגיאות חמורות גם בפן השמאי ובאופן עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון – דבר המתבסס על חוות דעת שמאית של המומחה ירון ספקטור שמאות מקרקעין. משכך, המתנגדים מבקשים לפסול את התוכנית על הסף.

בתוכנית המופקדת יזם התוכנית מציע להכניס את המתנגדים ללא הסכמתם לבעלות משותפת (מושע) עם בעלי זכויות אחרים במתחם ולהקצות להם זכויות בהיקף יחסי של 68% בלבד במגרש החדש. הוא מקצה להם מגרש בשווי מופחת באופן משמעותי משווי המקרקעין שבבעלותם כיום, ובכך מביא לירידת ערך ממשית ביחס לזכויותיהם – בהיקף כספי שנאמד בכ-11-18 מיליון שקל. זאת, באופן פסול, בניגוד לתקינה השמאית, ותוך פגיעה חמורה ביותר בזכויות המתנגדים.

בנוסף לזאת, יזם התוכנית מבקש להוציא משטחו שצ"פ בן 2 דונם, ולהעבירו במצב החדש אל חלקה שבבעלות המתנגדים, בכך להשאיר לעצמו מגרש עצמאי בבעלות נפרדת ללא כל שצ"פ וללא מושע - באופן המנוגד לתוכנית פת/2200 שאישרה הוועדה המחוזית ולעקרונות התכנון שבה באשר למיקום השצ"פ.

לסיכום, המתנגדים מבקשים להורות על דחיית התוכנית על הסף, ולחילופין לגופה. לחלופי חילופין, הם מבקשים להורות על הותרת השצ"פ במקומו בחלקה של יזם התוכנית, ועל עריכת תיקונים והתאמות בטבלאות האיזון וההקצאה, כך שלמתנגדים יוקצה מגרש אחד בבעלות נפרדת ויחידה, וללא מושע, ובשווי הראוי ביחס להחזקתם, בהתבסס על חוות הדעת השמאית.

לדברי עוה"ד ענת בירן ואלון קאופמן, ממשרד ענת בירן עורכי דין, "לפנינו דוגמה מוחשית לתוכנית שהוגשה שלא כדין, שהופקדה שלא כדין, המנוגדת לאינטרס הציבורי ולצדק החלוקתי, תוכנית בלתי חוקית ופסולה, שדינה להידחות על הסף. לא יתכן כי יזם פרטי יגיש תוכנית על מקרקעין שברובם המכריע אינם שלו, ויקבע כי השצ"פ שנמצא אצלו יועבר לחלקות שאינן בבעלותו, תוך פגיעה קשה בקניין ובזכויותיהם של יתר בעלי הקרקע, ובניגוד חמור להוראות החוק והפסיקה. אנו תקווה כי הוועדה המקומית תתעשת ותורה על ביטול התוכנית".